مدیریت پیمان چیست ؟

مدیریت پیمان یا Management Contracting (MC) روشی است که کارفرما شخص یا شرکتی را برای مدیریت اجرایی پروژه ی خود تعیین میکند. به بیان ساده مدیریت پروژه را میتوان مدیریت فنی، اجرایی، مالی و اداری پروژه دانست و همچنین مدیر پیمان را جانشین و نایب کارفرما در پروژه های ساختمانی در نظر گرفت .

مزیت های روش مدیریت پیمان

کاهش هزینه

یکی از مهم ترین مزیت های مدیریت پیمان در پروژه های ساختمانی ، کاهش هزینه است . پرداخت حق الزحمه ی مدیر پیمان به صورت درصدی و تدریجی و در طول پروژه هست . این امر باعث جلوگیری از تمایلات سودجویانه ی پیمانکار میشود .

کاهش مسئولیت کارفرما

مدیریت کلیه ی موارد پروژه از جمله مسائل فنی ، ایمنی ، ارتباط با همسایگان ، پیمانکاران جزئی ، اجرای دقیق نقشه و .. بر عهده ی مدیر پیمان است .

صرفه جویی در زمان

اگر مدیریت پیمان در طول طراحی به کار گرفته شود ؛ باعث میشود از تجربیات ساخت در طراحی استفاده شود . همچنین کاهش زمان و هزینه، اجرایی شدن بهتر طرحها و افزایش امکان آنالیز مهندسی ارزش را در پی دارد . از طرفی کارفرما فقط با مدیر پیمان در ارتباط است و نیازی نیست با هر پیمانکار جداگانه ارتباط داشته باشد .

یک مدیر پیمان خوب چه کسی ست ؟

شخصی است که دقت بالا و شناخت کافی به تمامی امور ساخت ساز از طراحی نما تا اخذ مجوزهای لازم از مراجع و نهادهای مربوطه، استخدام پیمانکاران، اجرا و حتی محوطه سازی داشته باشد . توانایی برقراری ارتباط موثر ، فن بیان قوی ، درک عمیق از قرارداد ها و شناخت حاکمیت ، زبان و چرخه‌ی‌کاری قرارداد ها از دیگر توانایی های اوست . همچنین پیچیدگی‌های فنی و اجرایی، تنوع تخصص‌های مورد نیاز، لزوم هماهنگی بین طراحی در فازهای معماری، سازه و تأسیسات و شرایط اجرایی، حجم بسیار زیاد فعالیت‌ها و تعدد افراد، سازمان‌ها و صنایع درگیر در یک پروژه و… نیاز به نظارت و هماهنگی فردی باتجربه و کاربلد دارد .

 انواع قرارداد های مدیریت پیمان

1. قراردادهای پرداخت کلی

در این قرار دارد پیمانکار همه ی موراد تحت قرارداد را با هزینه ی معینی انجام میدهد . این قرارداد شامل دو نوع قیمت ثابت و شناور است .

2. قراردادهای دائمی

برای موضوعاتی تکراری مثل تعمیرات به کار می رود که هدف این نوع قرارداد صرفه جویی در هزینه های مناقصه و سرعت بخشیدن به عملیات اجرایی می باشد .این قرارداد  به سه صورت می تواند باشد ؛ قراردادهای سریال، با قابلیت تغییر و با دوره زمانی محدود .

3. قراردادهای سنجشی:

قیمت در این نوع قرارداد تا پایان پروژه به طور دقیق مشخص نمیباشد و تخمینی است .

4. قراردادهای بازپرداخت هزینه

در این قرارداد کافرما هزینه های اولیه و هزینه ی توافق شده با مدیر پیمان را پرداخت میکند .

5. قراردادهای مدیریتی:

این نوع قرار داد شامل مواردی مانند مشخص کردن سایت، تجهیزات کارگاه، سرمایه گذاری، طراحی، اجرا، امور بازرگانی و تاییدات پروژه می شود. پیمانکار به عنوان مدیرپروژه تعیین میشود .

6. قراردادهای طراحی و ساخت:

پیمانکار به تنهایی مسئولیت طراحی و ساخت پروژه را به عهده دارد .

7. قرارداد مهندسی، تامین تجهیزات، اجرا:

طراحی، تامین تجهیزات،  اجرای پروژه ، مدیریت اجرا و کنترل کیفی پروژه با پیمانکار میباشد .

8. قراردادهای ساخت و توسعه:

بهترین و مرسوم ترین قرارداد در پروژه های توسعه است . بدین صورت که اختیارات و مسئولیتهای پیمانکار در قسمتهای مختلف پروژه مشخص می شود و پرداخت ها بر اساس درصد پیشرفت پروژه انجام می گیرد . قبل از مناقصه کارفرما برنامه اجرایی پروژه را آماده در اختیار پیمانکاران قرار می دهد. اینگونه پروژه ها تحت نظارت کامل کارفرما به انجام می رسد و پیمانکار در هر مرحله به کارفرما گزارش کار ارائه می دهد.

9. قراردادهای مدیریتی:

کارفرما شرکتی را برای مدیریت و هماهنگی امور طراحی و ساخت بنا انتخاب میکند تا در کنار پیمانکار مشغول شوند . این نوع قرارداد برای پروژه های بزرگ و پیچیده ای مناسب است که مستلزم تخصص و تجربه خاص پیمانکار است.

در ادامه مراحل همکاری کارفرما و مدیر پیمان در یک پروژه را بررسی میکنیم .

قدم اول ؛ قرار ملاقات

در مراحل اولیه پروژه و مراحل طراحی ، اندکی پس از استخدام افراد دیگری مانند مهندس معمار و سازه ، کارفرما یک مدیر پیمان را برای همکاری در تکمیل پروژه  منصوب می کند. مدیر پیمان مسئولیت طراحی را بر عهده ندارد ، اما برای اطمینان از اینکه محصول نهایی از طریق پیمانکاران فرعی میتواند به خوبی و درست اجرا شود  ، مشاوره تخصصی ارائه می دهد.

قدم دوم ؛ پیش از ساخت

در اواخر دوره ی طراحی ، مدیر پیمان برای ریزقرارداد ها با پیمانکاران فرعی برنامه ای آماده میکند . یک برنامه ی کلی ، همراه با یک برنامه برای هزینه ، و به دنبال آن یک فرآیند مناقصه رقابتی در تمام قسمت های تخصصی ایجاد میکند . پس از مناقصه ، مدیر پیمان توصیه های لازم جهت قرارداد با پیمانکاران فرعی به کارفرما اعلام میکند.

قدم سوم ؛ ساخت و ساز

پس از آغاز کار ساخت و ساز ، مدیر پیمان مسئول مدیریت پیمانکاران فرعی مختلف و اطمینان از مطابقت آنها با برنامه ، مشخصات و محدودیت های بودجه مندرج در قراردادهای مربوطه با کارفرما است. مدیر پیمان مسئولیتی در قبال تخلفات پیمانکاران فرعی ندارد . زیرا به طور مستقیم با آن‌ها قرارداد ندارد . با این حال مدیر پیمان برای به حداقل رساندن تأخیرها و نوسانات تجاری ناشی از تغییرات و ادعاها به کار گرفته شده است.

قدم چهارم ؛ حساب نهایی

در این قدم مدیر پیمان درصد خود از پروژه را دریافت کرده و توصیه هایی برای تصویه حساب با سایر پیمانکاران فرعی ارائه میدهد .

موارد استفاده از مدیریت پیمان

علاوه بر پروژه های ساختمانی ، بسیاری از هتل ها تحت قراردادهای مدیریت پیمان کار می کنند. زیرا به راحتی می توانند مقیاس اقتصادی ، سیستم رزرو جهانی ، شناسایی برند و غیره را بدست آورند. عقد قرارداد ۳۰ ساله و داشتن هزینه ای به اندازه ۳٫۵٪ از کل درآمد و ۶-۱۰٪ از سود ناخالص عملیاتی دست آوردی برای مدیر پیمان است . قراردادهای مدیریت پیمان در صنعت هواپیمایی نیز تا حد زیادی مورد استفاده قرار گرفته است . این  قرارداد اغلب در مواردی تشکیل می شود که مهارت محلی برای اجرای یک پروژه کمبود داشته باشد.

به طور مثال تاجری که صاحب چندین شرکت است ، نمی تواند زمان و تمرکز خود را بین جزئیات هر دقیقه شرکت های خود توزیع کند. او در کار خود به کمک متخصص نیاز دارد تا بتواند روی جنبه های وسیع تری تمرکز کند. این کمک می تواند توسط شرکت های مدیریت پیمان ارائه شود. با استخدام چنین شرکت هایی ، مالک زمان بیشتری برای تمرکز در گسترش کار به جای کار روزمره شرکت ها خواهد داشت.

معایب مدیریت پیمان

انعقاد قراردادهای مدیریت پیمان ممکن است صاحبان مشاغل را با مشکل روبرو کند. با انعقاد چنین قرارداد هایی ، حریم خصوصی خود را به خطر می اندازند. وقتی یک تاجر مدیریت شرکت خود را به شخص ثالث واگذار می کند ، ممکن است وارد اختلافات محرمانه شود. این قراردادها باعث می شود تجارت در معرض تخلفات اخلاقی ، کلاهبرداری و افشاگری عمومی قرار گیرد. اطلاعات سایر قراردادهای منعقد شده توسط تاجر نیز در اختیار شرکت های قرارداد مدیریت پیمان است. از آنجا که مسئولیت های مختلف از مذاکره قیمت تا کنترل سهام را شامل می شود ، آنها اطلاعات کاملی در مورد کارفرمایان دارند. مسئولیت های مدیریت شامل سوابق کارمندان ، اطلاعات شخصی و روش های پرداخت آنها است. آن ها همچنین از اطلاعات مالی تجارت نیز برخوردار هستند. این امر تجارت را در موقعیت آسیب پذیر قرار می دهد.

عناصر اصلی قرارداد

• شرایط و ضمانت نامه
• طول و دوام قرارداد
• روش فسخ زودرس توسط هر یک از طرفین قرارداد
• بیمه نامه های هتل و دارایی های ثابت آن.
• مالکیت شرکت مدیریت یا سرمایه گذاری مورد نیاز
• شرایط قرارداد در صورت فروش هتل
• هزینه های تشویقی به دست آمده یا مجازات های مربوط به عملکرد
• انحصار شرکت مدیریت
• وضعیت کارمندان

میتوانید یک نمونه فرم مدیریت پیمان را در ادامه دانلود کنید: قرارداد-مدیریت-پیمان