مشارکت در ساخت

در این مطلب قصد داریم به معرفی و بررسی روش مشارکت در ساخت بپردازیم. آیا خانه یا زمین قدیمی دارید و می خواهید آن را به یک آپارتمان شیک تبدیل کنید ؛ اما با کمبود بودجه یا تخصص برای بازسازی ساختمان روبرو هستید؟ یا با وجود داشتن بودجه، تخصص و تجربه کافی برای ساختن ملک، پول کافی برای خرید زمین مناسب را ندارید؟ در این صورت ممکن است شما مایل باشد از روش مشارکت در ساخت استفاده کنید.

مشارکت در ساخت نوعی روش ساخت و ساز است که در آن صاحب خانه ملک ویلایی ، آپارتمان قدیمی ساز یا زمین را به سازنده میدهد. پس از ساخت، سازنده با توافق قبلی سهم خود را از پروژه به عنوان شریک پس می گیرد. همچنین یکی از قرارداد های بسیار پرکاربرد است که یک معامله پرسود برای مالک و هم برای سازنده می باشد. اگر به هر دلیلی به دنبال سازنده یا مالک برای مشارکت در ساخت هستید، حتما به تمام جنبه های قانونی این ساخت و ساز توجه کنید.

مشارکت در ساخت مزایای بسیار دارد که در زیر به برخی از آن ها اشاره میکنیم :

مقاومت شدن ساختمان پس از بازسازی
استفاده از مصالح بهتر و مدرن تر برای ساخت بنای جدید
ایجاد واحد های مسکونی بیشتر
رایت اصول مهندسی به روز شده
به روز شدن سبک ساختمان
ایجاد ارزش افزوده ملکی

تعیین درصد مشارکت در ساخت

اولین قدم برای مشارکت در ساخت تعیین متراژ زمین و قیمت زمین است. در صورت عدم بررسی متراژ یا قیمت ممکن است پروژه متحمل ضرر شود . بنابراین معامله باید طوری باشد که هر دو طرف باید به سود دست یابند. به همین منظور ابتدا باید میزان آورده های دو طرف قرارداد بررسی و تعیین شود . یعنی باید ابتدا متراژ و قیمت زمین و از جهتی دیگر قیمت مصالح مشخص گردد.

اگر مالکین ساختمان بیش از یک نفر باشند ؛ در تعیین قدرالسهم باید قانونی عمل کرد و با توجه به متراژ هر یک از مالکین که در سند ثبت وی ثبت شده است میزان قدر السهمش را مشخص کرد .

میزان سهم معمولا ۶۰-۴۰ در نظر گرفته میشود . که ۴۰ درصد سهم سازنده و ۶۰ درصد سهم مالک است . در این حالت به غیر از تعیین فرمول مشارکت ۶۰-۴۰ درصدی ، مبلغی به عنوان “بلاعوض” محاسبه می‌شود. این مبلغ در ابتدا از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود که با آن در طول زمان ساخت ساختمان ، در محلی دیگری ساکن شود. البته این درصدها در مناطق مختلف و شرایط مختلف بازار می تواند متفاوت باشد.

وجه بلاعوض چگونه محاسبه می‌شود؟

وجه بلاعوض معمولا به صورت توافقی مشخص میشود و میزان خاصی ندارد و با توافق طرفین تعیین می‌شود. برای محاسبه ی وجه بلاعوض میتوان از فرمول زیر استفاده کرد :

R = A% × D – G% × M

کل ارزش ملک   = M
قدرالسهم سازنده = G
کل هزینه ساخت   = D
قدرالسهم مالک    = A
مقداربلاعوض     = R

۲ نکته راجع به وجه ” بلاعوض” وجود دارد که در ادامه بررسی خواهیم کرد :

اگر میزان وجه بلاعوض منفی شود ، باید قدرالسهم مالک کمتر شود.
اعتبار سازنده نیز می‌تواند در محاسبه وجه بلاعوض تاثیر داشته باشد . سازنده های معتبر معمولا وجه کمتری پرداخت میکنند .

همچنین ۵ نکته در رابطه با محاسبات هزینه ها را مرور میکنیم :

بهتر است تمام مراحل ارزش‌گذاری ملک یا زمین، توسط کارشناسان رسمی انجام شود.
با توجه به نوسانات شدید قیمت در بازار مسکن، ممکن است در توافق قدرالسهم طرفین تغییر ایجاد شود
سعی کنید پیش از عقد و امضای قرارداد، تمام بندهای آن را بخوانید .
در سال‌های اخیر و با توجه به محدود بودن منابع مالی افراد، قراردادهای مشارکت در ساخت با اقبال خوبی مواجه شده‌اند.
در حال حاضر، محاسبه درصد مشارکت در ساخت با توجه به قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه انجام می‌شود.

نکات کلیدی در قرارداد مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت و ساز، علاوه بر چشم اندازهای سودآور برای طرفین درگیر، خطرات قابل توجهی را نیز برای طرفین ایجاد می کند. اگر می خواهید یک توافق نامه همکاری سالم و بدون دردسر داشته باشید، در اینجا چند نکته مهم آورده شده است که می تواند موفقیت مشارکت شما را افزایش دهد.
بدون حضور وکیل یا مشاور با سازنده قرارداد نبندید . زیرا بیشتر سازندگان در پروژه مشارکت دارند و ممکن است قرارداد را به نفع خود تنظیم کنند.
کلیه هزینه های ساخت و ساز از جمله هزینه های شهرداری بر عهده سازنده است.
اطلاعات جامعی درباره سابقه ی سازندگان جمع آوری کنید ؛ زیرا برخی از آنها سابقه ی خوبی در مشارکت ندارند.
اگر دارایی شما واحد سرقفلی است ، حتما رضایت نامه دریافت کنید .
در فرآیند نقشه کشی و معماری مانند طراحی نما شرکت کنید و همه چیز را به سازنده واگذار نکنید . اگر در این زمینه تخصص ندارید از شرکت معماری و متخصصان مشاوره بگیرید .
لازم به ذکر است که فسخ قرارداد پس از شروع عملیات تخریب یا خاکبرداری تقریباً غیرممکن است.
به دنبال یک سازنده ی شایسته با سابقه ی خوب باشید. زیرا این سازنده افراد حرفه ای را میشناسد و آنها را بکار میگیرد.
سازنده موظف است تا زمان بهره برداری از ساختمان مکانی را برای اسکان شما فراهم کند.
قبل از امضای هر چیزی از تمام جزئیات آگاه باشید . و زیر بار امضایی که سازنده برای شما توضیح نمی دهد نروید .
هر از چند گاهی از پروژه بازدید کنید تا از روند کار مطلع شوید. این حق شماست که در راس پروژه حضور داشته باشید.
به پروژه هایی که سازنده سال های پیش به صورت مشارکتی ساخته است نگاهی بیندازید. این پروژه ها هویت حرفه ساخت و ساز را مشخص می کنند.
اگر از سازنده اطلاعاتی ندارید از یک فرد متخصص برای بررسی پرونده ی کاری وی کمک بگیرید .
اموال خود را تمام به سازندگان واگذار نکنید . مگر اینکه از پتانسیل او آگاهی داشته باشید.
اسناد ساختمانی هویت مالکیتتان را بدون اجازه کارشناس برای وام و تسهیلات به سازنده ارائه نکنید.
برخی از سازندگان در مورد دارایی اغراق می کنند. حتماً در مورد دارایی های سازنده اطلاعات کسب کنید.
قرارداد را در یک محیط قانونی انجام دهید و آن را تنها به مشاوران املاک و مستغلات واگذار نکنید
کلیه توافق نامه ها و بیانیه ها باید به صورت کتبی و به امضای هر دو طرف باشد.
معامله باید شفاف باشد و مطابق قانون شناخته شود.
سازنده باید جریمه های ساخت و ساز را به دلیل نقض قوانین پرداخت کند.
اطلاعات کاملی در مورد ظرفیت ساخت و ساز ملک خود از طریق شهرداری بدست آورید.
قراردادهایی که چندین سازنده دارند باید با نظر کارشناس مشارکت در ساخت و ساز تنظیم شود. تا هر یک به تنهایی انجام کلیه تعهدات را تضمین کند.
به دنبال یک سازنده باشید تا چندین سازنده، زیرا چندین نفر کار را دشوار می کنند.

انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز

قرارداد مشارکت در ساخت بسته به اینکه موضوع ساخت و ساز چیست، به دسته های زیر تقسیم میشود:

قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان

موضوع این گونه قرارداد، ساخت و ساز و احداث بنا چه به صورت ساختمان و چه به صورت مجتمع ساختمانی می باشد. لازم به ذکر است که طرفین قرارداد ، می تواند شخص حقیقی و یا حقوقی باشد.

قرارداد واگذاری زمین به منظور انبوه سازی

این قرارداد بیشتر برای ارگان های دولتی است . و برای اسکان افراد جامعه صورت میگیرد . که به صورت انبوه ساخته میشوند .

قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده سازی

این قرارداد برای تعیین معابر ، شبکه های خیابانی و …. است . که به منظور آماده سازی فضایی برای ساخت میباشد . که بیشتر دولت از آن استفاده میکند .

قرارداد مدیریت پیمان

در گونه ای از قرارداد مشارکت در ساخت ، سازنده فقط مدیریت اجرا را به عهده می گیرد و صاحب زمین، علاوه بر زمین، هزینه ها، دستمزدها و مصالح را نیز تأمین می کند. در این نوع مشارکت، به عنوان حق الزحمه، درصدی ساخت به سازنده میرسد . برای اطلاعات بیشتر ، مقاله ی مدیریت پیمان را مشاهده کنید .

این مطلب به عنوان یک راهنمایی نوشته شده و نمی توانید به عنوان یک متن حقوقی و مرجع مورد استناد قرار بگیرد. با توجه به پیچیدگی ها و نکات هر قرارداد مشارکت در ساخت در صورت نیاز حتما از خدمات یک وکیل یا متخصص معتمد استفاده کنید. برای اطلاعات بیشتر و مشاوره برای نکات فنی و معماری با دفتر معماری استودیو قاف تماس بگیرید.

منابع:

سایت شهرداری تهران

وبسایت رسمی قوه قضاییه